역전세 해결방안에 대한 정부 정책이 나오고 있습니다. 우선 관련 내용에 대해서 알아보겠습니다. 역전세는 기존 보증금보다 신규 보증금이 낮은 경우를 말합니다.
역전세 해결방안 – 정부 대출규제 완화
전세는 우리나라에만 있는 제도인데 일정 금액을 임대인에게 주고 2년 또는 4년을 거주할 수 있습니다. 전세 계약한 금액 보다 새로 계약하는 전세 보증금이 내려가면 집주인은 이 금액을 충당하기 쉽지 않습니다. 이런 경우 문제가 발생하는 것입니다.
역전세 사례
역전세는 신규 보증금보다 기존 보증금이 높은 경우를 의미합니다.
예를들면, 아파트 전세계약을 임대인과 임차인이 진행했습니다. 전세 보증금이 5억으로 맺었습니다. 그런데 2년 뒤 전세 계약이 종료된 두 해당 금액을 그대로 돌려줘야 하는데 신규 전세 보증금이 3억이라면 나머지 금액을 마련하기 어렵게 됩니다.
물론 집주인인 임대인이 그 돈을 그대로 은행에 넣어둔 후 돌려주거나 여유돈이 있다면 괜찮지만 갭투자 등 다른 용도로 사용을 했다면 떨어진 전세 보증금을 채우기 어려운 경우가 생깁니다.
이런 상황이 생기면 임대인과 임차인 모두에게 피해가 될 수 있습니다.
역전세 해결 방안
최근에 관련 기사와 뉴스가 쏟아졌는데 위와 같은 사례들이 많이 발생해서 사회적 문제가 되었습니다. 정부는 이런 상황의 심각성에 대해서 인지하고 해결 방안을 내놓고 있습니다.
역전세 해결방안으로 전세금 반환을 위한 대출의 DSR 한도 적용 제외가 있습니다. 즉, 집주인이 대출을 받아서 보증금을 반환할 수 있도록 돕겠다는 것입니다.
역전세가 계속되면 부동산 경기에 영향을 줄 수 있고 국가 경제에도 부정적인 영향을 줄 수 있다는 판단 때문인 것 같습니다.
단점으로는 집값이 너무 오른 경향도 있는데 이런 제도로 인해서 계속 높은 가격대의 집값이 유지가 된다는 것입니다. 결과적으로 어떤 이들에게는 이익이 되고 집을 구입하고자 하는 어떤 이들에게는 불만이 나올 수 밖에 없는 것 같습니다.
국가 입장에서 비교 우위를 두면 역전세 해결방안을 내세우는 것을 우선으로 보는 것 같습니다.
정부에서는 이외에도 전세 보증금 반환보증 제도를 실시하고 있습니다. 주택도시보증공사 허그(HUG)에서 운영하고 있는데 최근 1조 원이 넘어섰습니다.
일부 시각에서는 HUG의 부실우려와 대위변제액 증가 등 불안한 요소도 지적을 받고 있습니다.
이러한 대책 마련이 있음에도 하반기 역시 역전세를 예상하는 사람들이 많이 있습니다. 기존에 임대차 3법으로 인해서 비싸게 체결된 계약들이 많았기 때문입니다.
깡통전세와는 또다른 부분이지만 역전세로 인해서 임대인과 임차인 모두 어려운 상황을 겪는 것이 맞고 해결되어야 할 사회적 문제인 것도 맞습니다.
최근에 부동산 사기도 많아지고 있어서 불안한 심리로 전세계약을 피하는 경우도 많아지고 있습니다. 제도적으로 안전장치를 마련하고 더 이상 국민들이 피해보는 일은 없도록 해야겠습니다.
역전세 해결방안 최근 새로운 소식
위에서 언급한 내용과 비슷하지만 정부에서 대출 규제 완화 카드를 꺼내들었습니다.
역전세 해결방안으로 최근에 대출규제 완화 방안을 마련했습니다. 하지만, 아파트가 아닌, 다가구와 다세대 주택에 대한 불신은 지속될 것으로 보입니다. 금융위원회에서 26일인 어제 전세보증금 반환 용도에 한하여 대출 규제를 완화한다고 발표했습니다.
전세 세입자들이 보증금을 제대로 돌려받을 수 있도록 지원하겠다는 것입니다. 이번 조치로 아파트 전세 거래에 다시 활기가 불지는 지켜봐야겠지만 긍정적인 시그널로 작용할 것 같긴합니다.
이번 정책은 1년 한시 정책입니다. 하지만 아파트 입주 과잉지역이나 역전세 리스크가 컸던 지역의 문제를 일시적으로나마 완화 시킬 것으로 전망됩니다.
특히, 당장 후속 세입자가 없는 경우에 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약화하는 등 후속 세입자의 전세금 미반환 리스크도 낮췄다는 것이 긍정적인 평을 받고 있습니다.
이번 조치는 모든 임대인이 동일하게 혜택이 되기 보다는 대출지원 시 전세금반환이 가능한 집주인들에게 한정될 것으로 보고 있습니다.
무리한 투자로 잔여 대출 여력이 없는 사람들은 이번 조치로도 해결이 어려울 것으로 판단하고 있습니다. 이런 경우에는 보유한 주택을 파는 것이 맞는 것 같습니다.
올 해 2분기 서울 아파트 전세 거래 중 절반이 전 분기 대비 오른 가격에 거래가 되었다는 부분은 이번 조치가 아파트 역전세 난 부담을 줄이는데 도움을 준 것이 맞다고 보입니다.
하지만 이런 조치에도 불구하고 관련문제에 대한 우려는 전국적으로 여전히 있을 것으로 보입니다.
또한 아파트 외의 주택이나 빌라에서는 이런 현상이 더 두드러질 것으로 예상되고 있습니다.
6월 기준 서울 아파트 전세 가격을 보면 상승률 0.12%인데 연립주택은 -0.31% 변동률을 기록하며 하락세를 유지하고 있습니다.
역전세 해결을 위한 대출 대상 및 조건
기존 세입자와 계약을 연장하려면 계약서를 다시 써야 합니다. 집주인이 직접 거주 시에는 대출 뒤 한 달 안에 입주하여 최소한 2년을 살아야 합니다. 은행에서 직접 국토부 연계 시스템을 통해 확인합니다.
이번 정부 정책에 해당하는 대출을 받기 위해서 중요한 조건은 전세금반환 보증보험 가입입니다. 대출을 더 받으려면 집주인이 직접 보증보험에 가입하거나 세입자가 가입한 보험료를 대신 내줘야 합니다.
관련 보험상품들이 새롭게 출시 되었습니다.
주택도시보증공사나 주택금융공사가 비교적 싼 편이지만 보증액 한도에 차이가 있습니다.
보험료는 전세금 3억 원 아파트 기준으로 연간 최대 55만 원 정도입니다.
계약은 반드시 공인중개업소를 통해서 진행해야하고 대출 받는 동안 집주인은 새집을 살 수 없습니다.
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