임차권 등기명령이란 임대차 계약이 종료된 이후 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차주택 소재지 관할 법원에 임차인 단독으로 신청할 수 있는 제도입니다. 즉, 보증금을 받지 못해 이사를 가게 될 시 대항력과 우선변제권 상실을 막기 위해서 만들어진 법원의 집행령입니다.
임차권 등기명령 신청 자격, 방법
임차권 등기를 마치면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 법원 명령권입니다.
임차권 등기명령 신청 자격 및 조건
임차권 등기명령은 등기된 주택만 가능하며 사용 승인 후 건축물관리대장이 있어서 소유권보존등기가 가능해야합니다. 다가구주택 일부분 임차시와 주거시설이 아닌 사무실의 경우에도 임차하여 사용 시 신청가능합니다.
신청 자격 조건
임차인으로써 임대차 계약이 종료된 경우 아래 내용에 해당되면 신청할 수 있습니다.
기간 약정 없는 해지 통보 후 1개월이 지난 경우와 기간 약정 있지만 임대인(집주인)이 임차인 의견을 무시하고 보존행위를 지속할 경우, 집주인에게 해지통보 후 임대인에게 해당 의견이 도달했을 경우 해당됩니다.
묵시적인 계약 갱신 후 임차인이 해지통보 시 3개월이 지난 경우와 계약 이후 주택이 멸실 되어 임대차 목적 달성이 어려워 해지하는 경우 해당됩니다.
임차 보증금 전부 뿐 만 아니라 일부라도 돌려 받지 못했을 경우 모두 해당됩니다.
임차인의 범위에 해당되어야 하는데, 임대차 종료 시 대항력이 없는 사람도 가능합니다. 다만, 전차인(전대차)은 불가능합니다.
임차권 등기명령 신청 방법
임차권 등기명령은 법원에 방문하여 신청서 제출하면 됩니다. 사건 표시와 임차인, 임대인 성명 주소 주민번호, 임대차 건물, 돌려받지 못한 보증금 액수, 신청 취지와 이유를 자세히 적어야 합니다.
계약 내용부터 종료 원인과 확정일자, 주택점유 시작한 날 등 모두 기입하는 것이 좋습니다. 제출일자와 법원 명 기입하고 서명 날인까지 하면 됩니다.
등기명령 발급 및 수령
신청서 제출 시 첨부서류를 추가해야합니다. 추가서류에는 임대인 소유 등기된 주택 등기사항 증명서로써 임대차 계약서와 임대인 소유가 아닌 건물은 임대인 명의 소유권보존등기 할 수 있는 증명서를 갖춰야합니다. (건축물 대장 등)
또한 대항력 취득 주택 점유를 시작한 날부터 주민등록 마친 증명 서류를 첨부해야합니다. 우선 변제권 취득 주택은 점유 시작날과 주민등록 마친 날 소명하는 서류가 필요한데 확정일자가 기입된 임대차 계약서가 필요합니다.
주거시설 아닌 곳에 거주한 경우에도 계약시부터 지금까지 주거용으로 사용있는 증거서류를 첨부하면 됩니다. 예를들면 전기세 납부 고지서 등이 해당됩니다.
임차권 등기 명령 효력
대항력 우선변제권 유지가 된다는 것과 등기 이후 이사를 가더라도 종전 거주했던 집에서의 기존 권리를 주장할 수 있습니다. 임차권 등기명령이 발효되면 바로 권리를 취득할 수 있습니다.
주의사항
담보권, 저당권이 설정되어 있다면 경매절차나 매각허가를 취득한 매수인 권리보다 우선할 수 없습니다.
또한 임차권이 이미 끝난 주택을 다른 사람이 임대차계약 할 경우에 그 사람은 소액보증금 우선변제를 받을 수 없습니다. 이후에 있을 피해를 막기 위함입니다.
관할 법원은 변론 없이 재판을 할 수 있고 결정으로 명령을 발하거나 기각할 수 있습니다.
판결 후 명령의 발효시점은 ‘상당한 방법’을 통하여 임대인에게 고지 후 발행이 됩니다. 뒤에서 자세히 이야기 하겠지만 최근에 관련 법이 개정되어 임대인 고지 없이도 발행이 됩니다.(글 하단 참고)
보증금 반환의무가 등기말소의무보다 우선 이행되어야 하므로 돈을 돌려줘야만 말소됩니다.
기각이 된다면 임차인은 보증금을 모두 돌려받을 때까지 항고 할 수 있습니다.
비용 청구는 임대인에게 할 수 있으며 차임 지급의무 역시 면제됩니다. 만약 임대인(집주인)이 다른 임차인을 구할 수 없다는 명목으로 거부한다면 경매신청을 통해서 돌려 받을 수도 있습니다.
임차권 등기명령 개정된 부분
임대인 중 법의 사각지대를 이용해서 악용하는 사례가 있습니다. 이를 막기 위하여 앞으로는 임차권등기명령이 송달되지 않더라도 임차인이 임차권등기 설정에 어려움을 겪지 않아도 됩니다. 임차권등기 설정이 간편화 되었습니다.
집주인이 기존 제도의 허점을 이용하여 임차권등기를 설정하지 못하도록 방해하는 경우가 빈번하게 발생했습니다.즉, 세입자가 임차권등기명령을 받았다해도 집주인이 해당 명령을 송달받아야 임차권등기 설정이 완료됩니다.
이런 부분을 알고 집주인이 의도적으로 송달을 피해서 잠적하거나 집주인 주소 불명 사유로 송달되지 못하게 하는 경우가 있었습니다.
앞으로는 임대인 고지 없이도 임차권등기 가능해집니다. 이번 19일부터 시행되는 개정안 핵심 내용은 법원의 임차권등기명령이 떨어지기만 하면 임대인에게 따로 송달하지 않아도 임차권등기가 이뤄집니다.
임차권 등기가 한번 설정되면 집주인 역시 불이익을 받을 수 있습니다. 해당 등기가 만료가 되더라도 임차권이 등기됐다는 사실 자체는 등기부 등본에 남기 때문입니다.
세입자에게 보증금을 계약만료 일자에 돌려주지 못했다는 사실을 기록으로 남기게 되는 것입니다. 이 부분은 신규 세입자를 구하는데 어려움을 겪을 수 밖에 없는 것입니다.
임차권등기를 마친 세입자는 보증금을 돌려받을 때까지 거주할 수 있습니다. 집주인(임대인) 역시 임차권등기를 말소하려면 세입자에게 보증금을 모두 반환해야 만합니다.
임차인은 집주인에게 보증금을 돌려받을 때까지의 지연 이자를 청구하는 것도 가능합니다.
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