최근 부동산 동향을 살펴보면 서울을 중심으로 아파트 실거래 가격이 오르고 있습니다. 하지만 일부 전문가들은 2023년 하반기 부동산 전망에 대해서 회의적으로 보고 있습니다.
2023년 하반기 부동산 전망과 주택 매매 방법
2023년 하반기 부동산 전망 회의적인 이유
역전세난과 금리 추가 인상 가능성
금리추가 인상과 이에 따른 역전세난 우려가 있습니다. 즉, 본격적인 집값 상승까지는 더 시간이 걸릴 수 있다는 입장들이 많습니다. 전문가라고 해도 다양한 의견이 있겠지만 많은 전문가들 의견은 이 시장에 대해서 부정적으로 보고 있습니다. 2022년 하반기에는 특히 주택매매에 대해서 신중할 것을 당부하고 있습니다. 다만 일부 전문가들은 부동산이 계속 하락하기를 기다렸다가 저점을 잡기 보다는 자금 상황에 맞춰 매입하는 것을 권하고 있습니다
또한 기존 주택을 매매하기 보다 청약을 꾸준히 도전하는 것도 전략으로 꼽고 있습니다. 공공분양을 비롯해서 분양가 상한제 적용 단지에 도전을 하는 것이 유리합니다. 만약 청약 가점이 낮다면 추첨제 비중이 높은 중대형 평형에 도전해 보는 것도 방법입니다.
시장 불황 더블딥 현상 우려
전국 주간 아파트 매매가격 변동률을 살펴보면 조금씩 올랐습니다. 전국 아파트 하락세를 벗어난 것은 작년 5월 첫째 주 이후 60주 만입니다. 서울과 수도권을 비롯해서 집값 하락세가 줄어들면서 매매가격 변동률이 상승하고 있습니다. 그래서 한편에서는 현재 바닥권을 딛고 다시 집값 오름세에 돌입한 것 아니냐는 시각도 있습니다.
하지만 일부 전문가들은 기존 주택 매수에 대해 신중할 것을 당부하고 있습니다. 특히 올 해 하반기 역전세난 심화 우려와 금리 추가 인상 가능성, 시장 불황 상황인 더블딥까지 이어질 수 있다고 합니다. 또한 급매물이 소진되었다고 보는 입장들도 많기 때문에 하반기 분위기는 오름세가 이어지지 않을 것으로 보고 있습니다.
특히, 금융위기 때와 같은 시장 더블딥(w자 흐름)에 대한 내용과 겹쳐서 집 값 하락세도 예상되고 있습니다. 그러므로 2021년 10월 고점과 비교하여 하락한 가격여부를 확인 하고 패턴과 주기를 체크해보고 매매 여부를 결정하는 것이 좋습니다. 역전세난 우려 역시 해결이 된 뒤에 집을 매입해도 늦지 않는 것 같습니다.
2023년 하반기에는 역전세난이 심화될 수도 있다는 말도 있습니다. 계속된 주택 가격 추가 하락이 이어질 경우에 버틸 수 있는 자금이 필요합니다. 실 거주 목적으로 장기적인 투자 목적이라면 괜찮지만 금리 인상 우려까지 겹친 상황에서 외부자금을 끌어서 집을 구입한다면 어려움이 있겠습니다.
부동산 시장은 상승, 하락 기간이 긴 편이기 때문에 그동안의 데이터와 현재 경제상황들을 충분히 분석해서 투자해야합니다. 특히 저점을 잡기 위한 것이라면 시대적인 분위기 역시 무시할 수 없기 때문에 과거 데이터는 참고만 해야겠습니다.
자금이 충분하다면 급매를 잡는 것도 방법이 되겠습니다. 다만 실수요자의 내집 마련은 장기 투자를 염두에 두는 것인 만큼 생애주기와 자금 여력이 중요합니다. 실거주 목적으로 기존주택을 구입하더라도 단기간 시세차익을 보기 어려울 수 있다는 것을 참고해야겠습니다. 이런 경우에는 주변 학군과 편의시설, 교통 등을 모두 확인해봐야겠습니다.
단기간 주택매매로 인한 시세차익 목적보다는 실거주 목적으로 주택 매수를 하는 것은 현재 안 좋은 시장 분위기 영향을 덜 받을 수 있습니다. 즉, 기존주택 매수는 장기적인 거주를 목적으로 구입해야 유리합니다.
상당수의 전문가 의견은 현재 부동산 가격이 상승했지만 그동안의 하락폭을 조금 회복 한 것 뿐이라는 의견입니다. 당분간 보합세를 유지하며 집값은 박스권 내에서 움직일 수 있습니다.
주택마련 방법 – 내집 마련
청약 신청
위에서 언급한 기존 주택 매매 역시 가치를 충분히 분석하고 매수한다면 괜찮습니다. 하지만 더 유리한 방법은 청약에 도전하는 것입니다. 공공분양 특별공급에 대해서 알아보는 방법, 규제지역과 공공택지 등에서 나오는 분상제 적용 단지를 찾아보는 것도 좋습니다.
관련 사례로는 공공분양 뉴홈 수방사부지 신혼부부 특별공급이 예가 될 수 있습니다. 수방사 부지 분양 경쟁률도 살펴보면 사전청약 경쟁률 645대 1로 역대 최대치였습니다. 청약 경쟁률은 여전히 높기 때문에 청약 당첨이 되면 분양가 보다 오를 가능성이 높습니다. 그러므로 청약은 자주 넣어보는 것이 좋습니다.
하지만 민간 청약을 넣을 때는 가격 경쟁력을 따져봐야합니다. 내 집 마련은 가격 메리트가 중요하기 때문에 신규 청약 도전 시 주변 시세보다 10% 이상 저렴한 곳을 찾아보는 것도 방법입니다.
또한 청약 가점이 낮다면 자금 여력이 가능한 한도 전용 85㎡를 초과하는 곳을 도전하면 당첨 확률을 높일 수 있습니다.
미분양 아파트 찾아보기
청약방법이 유리하지만 미분양된 집을 찾아보는 것도 방법입니다. 물론 미분양이 된 것은 이유가 있겠지만 실거주 목적이라면 오히려 미분양 된 집을 찾아보는 것도 좋습니다. 미분양 된 주택을 찾아보려면 공인중개사무실을 이용하는 것도 빠른 방법이지만 인터넷을 통한 사전 검색과 분석을 충분히 하는 것이 좋은 매물을 찾는 방법이 되겠습니다.
2023년 하반기 부동산 대책
올 해 상반기 부동산 시장은 매수자와 매도자의 힘겨루기가 반복된 불안정한 장세였습니다. 금리 인상과 미국 실리콘밸리은행(SVC) 파산 사태까지 있었기 때문에 매수심리가 많이 줄었습니다. 2월까지는 심각할 정도로 거래물량이 줄었으며 미분양주택은 7만가구를 넘었습니다. 따라서 건설사들 역시 분양 일정을 미루었습니다.
정부는 청약, 세금, 대출 규제 완화 시키는 1·3대책과 실수요자들의 자금 숨통을 틔워주는 특례보금자리론을 발표했습니다. 4월 초부터 9억원 이하 중저가 아파트 중심 매수세가 살아나면서 집값 낙폭이 축소되기 시작했습니다.
분양시장은 서울 등 수도권과 지방에서 큰 차이점을 보였습니다. 올 초에는 미달이 많았던 수도권 청약경쟁률이 다시 상승하기 시작했습니다. 하지만 서울을 제외한 청약 성적표는 여전히 심각합니다. 주요 지방 도시 1순위 청약경쟁률은 모두 1대 1을 넘지 못했습니다. 하반기 부동산 시장 보합세론까지 등장하면서 올해 하반기 역전세 대란 우려와 금리 추가 인상 가능성까지 예상되고 있습니다.
다른 일각에서는 1분기 부동산 규제 완화 등 정책적인 변화로 인해서 작년 말보다 주택 거래가 다소 개선되고 가격의 낙폭도 줄어든 상황을 통해서 하반기도 긍정적으로 보고 있습니다. 다만, 평년보다 낮은 거래량은 당분간 유지될 것이라고 합니다.
또한 하반기 부동산 가격은 하락세를 지속하겠지만 낙폭은 둔화되고 3분기까진 횡보 분위기를 이어갈 것으로 보고 있습니다.
수도권과 지방 집값 양극화는 계속 될 것으로 보입니다. 경기둔화 우려, 차익 기대 심리 저하, 일부 지역 공급과잉 부담, 미분양 등의 영향으로 제한적인 시장 회복이 이유입니다. 이런 분위기를 읽고 주택매수에 대한 전략을 세우는 것이 바람직할 것 같습니다.